2021年深圳小产权房还值不值得投资?

2021年深圳小产权房还值不值得投资?

2021-01-11 11:47:22 admin 7

深圳小产权房,是普通人最后上车的机会吗?2021年深圳小产权房还值不值得投资


近些年来,小产权房越来越炙手可热。据如是研究院数据显示,包括小产权房在内的全国所有城镇住房面积为298亿平米,其中小产权面积为73亿平米,占比达到24%,仅次于商品房面积(占比38%)。城镇所有住房中,差不多每4套房就有1套是小产权房。深圳、东莞城市小产权房逼近甚至超过50%。


对于大部分刚需族来说,价格便宜的小产权房,是很好的上车盘。


面对数量庞大的小产权房,是买中规中矩的商品房?还是买价格便宜、满足自住需求的小产权房?


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一:没有红本,仍有人趋之若鹜



A:房价太高,无奈选择小产权。对刚需族来说,价格便宜的小产权房,是上车的一次机会。


2005年,陈生独自一人来到东莞大朗镇打拼。刚开始,陈生在一家工厂上班,住集体宿舍,吃大锅饭。后因工作变动,陈先生不得不租房。后来陈生结婚了,想有1个属于自己的住所。于是与妻子决定买房。但附近商品房太贵。刚好当时的大朗大力兴建小产权房(农民公寓),房价只有商品的1/3。为有个家,陈生万般无奈下在附近买了套3房的小产权房。


之后的陈生两口子时常关注小产权房消息及商品房的房价。每次看到小产权房被强制拆除,两夫妻的内心十分忐忑,害怕哪天自己的房子也被拆除,一分赔偿都得不到。


每天生活在担惊受怕中的滋味太难受,陈生两夫妻决定把房子卖出去回家创业。对陈生来説,要买正规商品房,住得才安心。


B:八年前购买小产权房,没红本依旧住的安心


8年前,小张带着自己辛苦赚下的一笔钱,在东莞茶山购置了一套小产权房,准备作为自己的婚房。小张朋友问他:为什么会选择买小产权呢?没证不踏实,这笔钱完全可做首付供个商品房。


小张説:供房压力太大,结婚之后什么都要钱。父母也不希望我们在拼事业时背负沉重的房贷,所以一致决定买了个小产权房。小张说,这里的小产权挺好,规模大,管理好,环境舒适,并且泳池、便利店、小区花园都齐全。


随后几年,小张习惯了这里生活,和邻居相处融洽,小孩也认识了很多小朋友,一家人已经和这套房子紧密联系,在这安居乐业。


在之后几年里,东莞的商品房经历了暴涨,小产权房也受到红利辐射,上涨了15-20万不等。


 


二:价格便宜,是硬道理。


现实生活中,明知小产权得不到保障,为什么还是不断有人对小产权房出手?房价太高是其一,无购房资格是其二。


A:商品房价格太高,刚需买不起。


小产权房多数集中在大中城市。大中城市人口多、人员流动大,住房需求相应也大。而城市内可供应的土地有限,人多房少的房价自然快速增涨,造成我们的收入无法跟上房价上涨的脚步。而仅有商品房价格40%的小产权房自然成了众多人的选择。


深圳、东莞,随便一套住房都是百万起步,多则千万以上。一般普通家庭为了买套房子省吃俭用,辛苦一辈子,基本没生活质量。


为减少生活压力,越来越多的人加入到购置价低环境好的小产权房。小产权客户群体内,大部分人是为了解决居住需求。


上半年,上海易居研究院发布了中国50城2019年度房价收入比。按上年经济状况,想在深圳买套房需不吃不喝35年才可买到。东莞需15年。


相比较下,小产权房的低单价、低总价、户型实用的优势就显现出诱惑力了。


B:调控升级,投资客失去购房名额


深圳的715及东莞的725房产新政出台后,不少人一夜之间失去房购房资格。


商品房、二手房的“限购”、“限外”、“限贷”等政策,使“不限购”“不限外”的小产权房成为众多投资者的焦点。


深圳、东莞的小产权房买卖已存在多年,众多小产权房买卖信息在网上公开售卖。投资客购买小产权,基本是“短期靠收租,长期博拆迁”心态。


在广州员村买了3套小产权房的梁生说,这3套房子是从2010年底开始陆续买下,当时已知道员村作为珠江新城CBD的延伸区要被拆迁。


当时梁生算了笔账。员村买下的3套住宅总共花了不到24万,平均每套不到8万。现每套房出租2个月有1000元收入,3套算是3000元。一年三套房子仅房租就有36000元收入。如果员村3年内不拆,仅租金就能获得超过11万元收入。即使拆迁了,根据与卖家的协议,仍可得到一部分赔偿。他预计赔偿金额1500元/平方米,3套房子90平米,可得到14万。如果5年员村不拆,其余2年的租金就可纯赚。


截至到2019年年初,员村旧改还没动工,但同意率已超8成,周边房价已经突破10万。虽不确定在后面的赔偿拆迁中,梁生能否获得赔偿。但至少出租上,梁生投资小产权房算是赚到一大桶金。


像梁生一样投资小产权房的人不在少数,因背后隐藏着巨大利润回报,吸引许多投资者蜂拥而至。购买小产权房在4年内的投资总回报率达275%。


巨额的利润回报,使小产权房逐渐成为投资客投资的新热土。


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三:小产权房,未来“转正”渺茫。


目前房价的不断上涨,购买小产权房的人越来越多。随之而来的呼吁“小产权房转正”的声音也越来越大。


为什么“小产权房迟迟不能转正”?


A:房屋隐患增加。


很多小产权房是农村集资自建或与开发商协商开发的,没相关部门监管下的小产权房的质量就难以保证。


实际上不少小产权房都存在一定的安全隐患,随时危及人身财产安全。如小产权房转正了,房屋的安全隐患就成大问题。


B:房产行业受损。


购买小产权房,原本就会存在购房合同无效、无法贷款、无法获得赔偿等风险,因此多数购房者会选择购买普通商品房。一旦小产权房能转正,许多购房者都会选择价格便宜的小产权房。而就会影响到房产行业,进而影响到其他行业。


C:贫富差距加大。


一旦小产权房转正,炒房者必转向炒小产权房。80%的小产权房就会被20%的有钱人控制,在小产权房涨到一定程度时,大家又买不起小产权房了。


早在2018年,人民日报就在《国家明令禁止 “小产权房”为何屡禁不止》一文中指出:近年来,国家相关部门就明确要求对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处。国家有关部门反复申明,建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护,对违法建设、销售“小产权房”问题要坚决遏制。


同时,自然资源部表示,为确保2020年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。自然资源部要求:各地要按照不动产统一登记要求,对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。


图二:


图片 


小产房是属于违法建筑,不受法律保障。很多人买小产权房是为了满足自住需求,但需承担法律风险、转让风险、政策风险等。


对于小产权,普通人不要火中取栗,要购买的,谨慎上车。




知识补充:


小产权房:指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。


 


产权区分:国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。


对小产权的解释主要有3种:


1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。


2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。


3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。


前二个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。



小产权房性质分类:“小产权房”性质有2种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。



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